Land Law of Russia

Land law is a branch of law that regulates public relations related to the provision, use and protection of land.

Land currently has two main characteristics:

• land plots as objects of real estate acting as objects of civil rights and obligations included in the civil turnover;
• land plots as natural objects that are described by a person as objects of rights, but at the same time that are characterized by such characteristics as miraculous, immovable, inelasticity, which distinguish land plots from the standard list of real estate objects.

Relations regulated by land legislation are divided into three groups.

1. Relations for the provision of land. Despite the reform of land relations over the past twenty years, most land plots are still state-owned. Consequently, modern land law pays great attention to the procedure for transferring land to private land users in ownership or lease. Moreover, the provision of provision is not peculiar to the realization of property rights to real estate. On the contrary, the provision of activities is in the nature of the implementation of state land policy, often to the detriment of momentary economic interests. Thus, the possibility of preferential redemption of land by property owners significantly reduces the amount of funds received in the respective budgets. However, this leads to the creation of a large group of land owners who acquire the ability to raise funds against real estate, including land, thereby creating new prospects for credit and banking development in the future.

2. Relations on the use of land, in turn, are divided into relations on the use of land as a means of production and relations on the use of land for construction. Due to their natural properties, land plots can both be built up, that is, used as an operational basis for the placement of buildings, structures, and used for growing agricultural products, forest stands, etc. Currently, the profitability of using land for construction is ten times higher than using land as a means of production. Accordingly, the legislator establishes the possibility of development only for plots that are unsuitable for the production of agricultural or forestry products due to lack of fertility.

3. The protection of land involves the protection of land from two types of negative impact: anthropogenic and natural. Land plots, being natural objects, are subject to natural negative processes. At the same time, being actively involved in economic activity, land plots strongly depend on the negative impact both in the process and as a result of human economic activity. In general, land relations as a subject of land law are complex, complex relations, while their regulation is carried out by the norms of both land and civil, administrative, environmental and other branches of legislation.

The land law method is a combination of legal techniques and methods of influencing participants in land relations.

Land Law Methods:

• imperative;
• dispositive (which is expressed in recommendatory, authorizing and delegating forms).

The modern science of land law under the principles of land law refers to the fundamental principles on which the legal regulation of land relations is based. In the theory of law, the division of legal principles into the sphere (scale) of action into general legal, interindustry and sectoral.

General legal principles, the effect of which also applies to land relations, are enshrined in the Constitution of the Russian Federation. It is necessary to highlight the following constitutional provisions, which are the basis for land relations:

1. constitutional provisions establishing the foundations of the legal regime of land as a natural object and natural resource (part 1, 2 of article 9 and part 2 of article 8 of the Constitution of the Russian Federation);
2. constitutional provisions establishing the right of citizens to land (parts 1, 2, article 36, parts 1, 3, 4 of article 35);
3. constitutional provisions establishing the jurisdiction of the Russian Federation and constituent entities of the Russian Federation in the sphere of regulation of land relations (clause “d”, article 71, paragraphs “c”, “d”, “k”, part 1, article 72, h h. 2, 5, article 76, paragraph “g”, part 1, article 114 of the Constitution of the Russian Federation).

Intersectoral principles apply to two or more branches of law, mainly related ones. Land law is a complex branch of law that combines public law and private law principles and is most closely associated with civil and administrative law. In this regard, two most significant groups of intersectoral principles should be distinguished:

1. principles governing land use;
2. principles defining the foundations of land management and protection.

Industry principles are the basis for the regulation of exclusively land relations. On the basis of industry principles, legal norms of only land law are created and implemented.

In modern land law, in the context of ongoing processes of reorganization of land relations in society, legal principles are formulated very specifically and clearly. However, their list is not exhaustive. The first article of the Land Code (hereinafter - the LC RF) formulates the following basic principles.

1) Taking into account the significance of the earth as the basis of human life and activity.

According to this principle, the regulation of land relations is carried out on the basis of ideas about the land:

• as a natural object protected as the most important component of nature, a natural resource used as a means of production in agriculture and forestry and the basis for economic and other activities in the Russian Federation;
• at the same time as real estate, an object of property rights and other rights to land.

The Constitution of the Russian Federation (Article 9) gives land and other natural resources the foundation of life and activity of Russian society.

Therefore, the RF Land Code and other normative acts, setting norms and requirements for the rational use and protection of land, take into account its features as a natural object, a component of nature, and a natural resource. Providing for the general rights and obligations for the use of land for all land owners (owners, land users, landowners, tenants), the RF Land Code formulates the relevant articles in such a way that they contain rules on compliance with environmental, construction, sanitary and hygienic and other special requirements (Clause 3 Clause 1 of Article 40 of the RF Labor Code), so that the use of lands of any category is carried out in ways that should not be harmful to the environment (Clause 1 of Article 42 of the RF Labor Code), Targeted measures for the protection of land as a natural object (p. 4 of Art. 42 of the RF LC). For example, the implementation of land development projects without observing environmental requirements does not comply with this principle.

2) The priority of protecting land as an essential component of the environment and means of production in agriculture and forestry before using land as real estate.

Proclaiming the principle of land protection as a principle of land legislation, the legislator has in mind the necessary restriction on the economic freedom of land owners in order to protect the environment. This means that each owner of the land (owner, land user, landowner, tenant), organizing his economic activities on the land, must first provide specific effective measures for its protection. These measures may be different, since they are established in accordance with the characteristics of the categories of land and one or another economic activity, being reflected in the relevant articles of the RF LC.

3) Priority for the protection of human life and health.

The principle of priority for protecting human life and health in any economic activity related to the use and protection of land logically follows from the first and second principles. But if the observance of the first two principles indirectly contributes to the protection of human life and health, the third principle indicates the need for such special decisions and the implementation of such actions that would directly and directly allow for the preservation of human life or prevent harmful effects on his health when using land. A guarantee of compliance with this principle is the obligation to all land users to bear the necessary costs to achieve the goals of this principle, even if these costs prove to be significant.

This legal principle reflects in the land legislation the constitutional principles for the protection and protection of human life and health (Articles 7, 41, 42, 55, 74 of the Constitution of the Russian Federation). The implementation of this principle is ensured by regulatory legal acts of both land legislation and other branches of law. In addition to Art. Art. 42, 43, 60 - 63, 71 - 76 of the RF LC, these include the Federal Laws "On Environmental Protection", "On Radiation Safety of the Population", "On the Safe Handling of Pesticides and Agrochemicals", etc.

4) The participation of citizens, public organizations (associations) and religious organizations in resolving issues related to their land rights.

According to this principle, citizens of the Russian Federation, public organizations (associations) and religious organizations have the right to participate in the preparation of decisions that may subsequently affect the state of the land. In turn, public authorities are obliged to ensure the possibility of such participation in the manner and in the forms established by law. In essence, by this principle, citizens and public organizations are ranked as direct participants in relations in the field of land management. In accordance with this principle, citizens and public organizations are given the right to participate in the development and adoption of administrative acts affecting their interests in relation to their land plots, on the one hand, and it is incumbent on state authorities and local governments to ensure the possibility of public participation in the preparation and adoption of decisions on the selection and adoption of such acts - on the other.

An example of the implementation of this principle in land legislation is art. 31 of the RF Labor Code, establishing guarantees for the participation of the population in decision-making on the provision of land for construction purposes. Point 2 of Art. 23 of the RF Labor Code also provides for the possibility of establishing a public easement taking into account the results of public hearings. An additional guarantee of the implementation of this principle is the right of citizens and public organizations to exercise public land control over compliance with the established procedure for the preparation and adoption by authorities of decisions affecting their rights and legitimate interests.

5) The unity of fate of land plots and objects firmly connected with them.

According to this principle, all objects firmly connected with land plots follow the fate of land plots, with the exception of cases established by federal laws. The principle under consideration repeats the well-known position: belonging follows the fate of the main thing. In this case, the land is considered as the main thing, and everything that is firmly connected with it (buildings, structures, etc.) is its property.

By this principle, the land is actually combined into one complex thing (land and property complex) with other real estate objects that are firmly connected with the land. Thus, it is established that, in such quality, these objects, which constitute a single land and property complex, should also participate in civil circulation. In order to implement this principle in paragraph 4 of Art. 35 of the RF Labor Code, special legal norms have been included that change the content of Art. 273 of the Civil Code of the Russian Federation. For more information about this, see the corresponding paragraph of the textbook, which considers the features of acquiring rights to land under real estate.

6) Priority of conservation of especially valuable lands and lands of specially protected territories.

The implementation of this principle is that the change in the intended purpose of valuable agricultural lands, lands occupied by protective forests, lands of specially protected natural territories and objects, lands occupied by objects of cultural heritage, other especially valuable lands and lands of specially protected territories for other purposes is limited or prohibited. However, it should be noted that the establishment of this principle should not be construed as a denial or derogation of the significance of lands of other categories.

7) Payment for land use.

Any use of land in Russia is carried out for a fee, with the exception of cases established by federal laws and the laws of the constituent entities of the Russian Federation. This principle will be considered in more detail in the chapter on the economic mechanism for regulating land relations.

8) Division of land for its intended purpose into categories and a differentiated approach to the establishment of the legal regime of lands.

The legal regime of lands in Russia is determined on the basis of their belonging to a particular category and their permitted use in accordance with the zoning of territories and the requirements of the law. The belonging of lands to one or another category determines their main purpose and the corresponding legal regime of use (taking into account zoning and permitted use). When determining the legal regime of lands, natural, social, economic and other factors must be taken into account. In more detail this principle will be considered in the chapter on the legal regime of land plots.

9) The delineation of state ownership of land on the property of the Russian Federation, property of the constituent entities of the Russian Federation and property of municipalities.

Despite the cancellation of the Federal Law of July 17, 2001 N 101-ФЗ "On the delimitation of state ownership of land", which specifically regulated the procedure for classifying land plots as federal, regional and municipal property, the need for delimitation remained. This procedure is discussed in more detail in the chapter on land ownership.

10) The combination of the interests of society and the legitimate interests of citizens.

This principle provides that the regulation of the use and protection of land is carried out in the interests of the whole society while ensuring guarantees for each citizen for free possession, use and disposal of his land. The principle under consideration is interdisciplinary and provides a balance of public and private interests, which is implemented in the norms of land, environmental and other branches of law. Примером реализации данного принципа является установление в земельном законодательстве процедуры принудительного отчуждения (изъятия) земельного участка для государственных или муниципальных нужд, а также ограничения прав собственников земельных участков путём установления публичных сервитутов.

11) Разграничение действия норм гражданского законодательства и норм земельного законодательства в части регулирования отношений по использованию земель.

В пункте 3 ст. 3 ЗК РФ установлен приоритет земельного законодательства перед гражданским при регулировании имущественных отношений по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними. Таким образом, суть разграничения состоит в том, что гражданское законодательство содержит общие нормы регулирования имущественных земельных отношений, а земельное - специальные. Поэтому если конкретное земельное правоотношение урегулировано специальной нормой, содержащейся в ЗК РФ или другом земельном правовом акте, то общая норма гражданского законодательства РФ не применяется.

Перечень принципов, содержащихся в ст. 1 ЗК РФ, не является исчерпывающим. Ряд иных принципов закреплен как в иных статьях ЗК РФ, так и в других федеральных законах, составляющих систему земельного законодательства РФ. В качестве примера иных принципов можно привести:

• принцип сохранения целевого использования земельных участков;
• принцип единства технологии ведения государственного кадастра недвижимости на всей территории РФ;
• принцип преимущественного права субъекта РФ на покупку земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения при его продаже.

Земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на следующие категории

• земли сельскохозяйственного назначения;
• земли населенных пунктов;

(в ред. Федерального закона от 18.12.2006 N 232-ФЗ)

• земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;
• земли особо охраняемых территорий и объектов;
• земли лесного фонда;
• земли водного фонда;
• земли запаса.

Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

1. В процессе приобретения, хозяйственного использования и охраны земельных участков между органами исполнительной власти, с одной стороны, и гражданами и юридическими лицами - с другой, а также между гражданами и юридическими лицами возникают различные отношения. Будучи урегулированными нормами земельного права, т.е. признанными соответствующими требованиям закона, эти отношения становятся земельными правоотношениями. Земельные правоотношения, как и любые другие правоотношения, включают в себя следующие элементы: норму права, субъект правоотношения, объект правоотношения и содержание правоотношения.

Норма права - правило, которым следует руководствоваться в процессе решения вопросов, по поводу которых возникло отношение. По характеру воздействия на участников отношений норма может быть императивной, т.е. обязывающей или запрещающей совершать какие-либо действия, и диспозитивной, т.е. управомочивающей (разрешающей) участников отношений совершать действия по своему усмотрению или по взаимной договоренности.

Субъекты правоотношений - участники земельных отношений. Состав участников определен ст. 5 ЗК РФ. Ими могут быть граждане, юридические лица, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования. In accordance with Art. Art. 124 - 125 ГК РФ Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, а также городские, сельские поселения и другие муниципальные образования выступают в имущественных отношениях на равных началах с иными участниками этих отношений - гражданами и юридическими лицами. От имени Российской Федерации и субъектов Российской Федерации могут своими действиями приобретать и осуществлять имущественные права и обязанности органы государственной власти, от имени муниципальных образований - органы местного самоуправления. Федеральным законом от 6 октября 2003 г. N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" установлено, что муниципальное образование - это городское или сельское поселение, муниципальный район, городской округ либо внутригородская территория города федерального значения. Под сельским поселением понимается один или несколько объединенных общей территорией сельских населенных пунктов (поселков, сел, станиц, деревень, хуторов, кишлаков, аулов и других сельских населенных пунктов), в которых местное самоуправление осуществляется населением непосредственно и (или) через выборные и иные органы местного самоуправления.

Городское поселение - это город или поселок, в которых местное самоуправление осуществляется населением непосредственно и (или) через выборные и иные органы местного самоуправления.

Муниципальный район - несколько поселений или поселений и межселенных территорий, объединенных общей территорией, в границах которой местное самоуправление осуществляется в целях решения вопросов местного значения межпоселенческого характера населением непосредственно и (или) через выборные и иные органы местного самоуправления, которые могут осуществлять отдельные государственные полномочия, передаваемые органам местного самоуправления федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

Городской округ - городское поселение, которое не входит в состав муниципального района и органы местного самоуправления которого осуществляют полномочия по решению вопросов местного значения поселения и вопросов местного значения муниципального района, а также могут осуществлять отдельные государственные полномочия, передаваемые органам местного самоуправления федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации. Внутригородская территория города федерального значения - часть территории города федерального значения, в границах которой местное самоуправление осуществляется населением непосредственно и (или) через выборные и иные органы местного самоуправления

Законом города Москвы от 15 октября 2003 г. N 59 установлены наименования и границы 125 внутригородских муниципальных образований в городе Москве.

С точки зрения земельного права подобная двухзвенная структура муниципальных образований (городские округа и муниципальные районы - в качестве муниципальных образований первого звена, а также городские и сельские поселения, входящие в состав муниципальных районов, - в качестве муниципальных образований второго звена) имеет важное практическое значение при рассмотрении вопросов, связанных с определением уровня органа, уполномоченного принимать решение, например о распоряжении земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, решение об изменении одного вида разрешенного использования земельного участка на другой и т.п.

В качестве субъектов земельных отношений могут выступать и иностранные граждане, и юридические лица, а также лица без гражданства. Однако их права на приобретение земельных участков в собственность определяются в соответствии со специальными нормами Земельного кодекса РФ, иными федеральными законами и могут быть ограничены.

Так, например, п. 3 ст. 15 ЗК РФ установлено, что иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности земельными участками, находящимися на приграничных территориях, перечень которых устанавливается Президентом Российской Федерации, и на иных установленных особо территориях Российской Федерации в соответствии с федеральными законами.

Исходя из того что в настоящее время перечень приграничных территорий не установлен, в соответствии с п. 5 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" не допускается предоставление земельных участков, расположенных на указанных территориях, в собственность иностранным гражданам, лицам без гражданства и иностранным юридическим лицам. Следует отдельно отметить, что иностранные государства не рассматриваются российским земельным законодательством в качестве субъектов земельных отношений. Однако в соответствии с Венской конвенцией о дипломатических сношениях от 18 апреля 1961 г. на государство пребывания возложена обязанность оказать содействие аккредитующему государству в приобретении на своей территории, согласно своим законам, помещений, необходимых для его представительства. Данное положение международного публичного права можно проиллюстрировать не только международными правовыми актами, но и российскими.

Распоряжением Правительства РФ от 2 октября 2006 г. N 1361-р предусматривается предоставление Германской стороне в аренду на 99 лет для использования Посольством Федеративной Республики Германия в Российской Федерации здания и строений, а также занятого ими земельного участка с установлением арендной платы за пользование этой недвижимостью в размере 1 рубль (один рубль) в год.

Существует и обратная практика приобретения в собственность Российской Федерацией земельных участков на территории ряда зарубежных стран при открытии в иностранном государстве посольств или консульских учреждений. При этом от имени Российской Федерации правами владения, пользования и распоряжения собственностью Российской Федерации, находящейся за рубежом, обладают Правительство Российской Федерации или федеральный орган исполнительной власти, в компетенции которого находятся полномочия на осуществление функций управления и распоряжения государственным имуществом.

1.Участниками земельных отношений являются граждане, юридические лица, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования.

2. Права иностранных граждан, лиц без гражданства и иностранных юридических лиц на приобретение в собственность земельных участков ,определяются в соответствии с Земельным Кодексом, федеральными законами.

3. Для целей Земельного Кодекса используются следующие понятия и определения:

• собственники земельных участков — лица, являющиеся собственниками земельных участков;
• землепользователи — лица, владеющие и пользующиеся земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования или на праве безвозмездного срочного пользования;
• землевладельцы — лица, владеющие и пользующиеся земельными участками на праве пожизненного наследуемого владения;
• арендаторы земельных участков — лица, владеющие и пользующиеся земельными участками по договору аренды, договору субаренды;
• обладатели сервитута — лица, имеющие право ограниченного пользования чужими земельными участками ( сервитут ).

А. П. Анисимов А. Я. Рыженков С. А. Чаркин. ЗЕМЕЛЬНОЕ ПРАВО РОССИИ / А. П. Анисимов. — 4-изд. — Юрайт, 2014. — 433 с. — ISBN 978-5-9916-3356-7 .

• Нормативные документы по земельному праву
• http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_52891/
• Гришин А. А. Специфика правовой природы ограниченных вещных прав на землю
• Купля-продажа земель несельскохозяйственного назначения. Практическое пособие. Великомыслов Ю. Я. // Allpravo.Ru — 2005.
• Земельное право . Иконицкая И. А., Фомина Л. П.. Юридическая энциклопедия / Отв. ed. Б. Н. Топорнин. — М.: Юристъ, 2001. ISBN 5-7975-0429-4 .
• Некоторые аспекты совершения сделок с землей в России .
• Порядок оформления земельных паев .
• Земельное право как отрасль права .